г. Краснодар, ул. Северная,
дом 365
+7 905-495-42-96
realtor-private@yandex.ru
эксперт по операциям с недвижимостью
Частный риэлтор в Краснодаре
Чтобы повысить привлекательность недвижимости находящейся в ипотеке, предложите на него скидку. Часто собственники продают ипотечные квартиры с дисконтом, потому что процедура связана с дополнительными страхами и рисками для покупателей, по сравнению со стандартной продажей недвижимости. Впрочем, вопрос цены всегда является договорным.

Есть 4 наиболее распространенных способа:
  1. погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи;
  2. продажа квартиры со сменой собственника и переоформление ипотеки на покупателя;
  3. досрочное погашение кредита за счет средств покупателя;
  4. продажа квартиры банком.

Как продать квартиру, не уведомляя банк

Два варианта для такой сделки
Федеральным законом «Об ипотеке» строго определено, что продать залоговое имущество можно только с разрешения банка как заинтересованного лица. Однако не всегда продавец обращается за ним в финансовую организацию.

Это становится возможным, когда одна из сторон имеет денежные средства для погашения ипотеки.

Как это происходит? Это возможно, если у покупателя есть вся сумма для покупки недвижимости. В этом случае между сторонами оформляется договор задатка. По этому соглашению покупатель передает продавцу сумму, которая необходима для погашения остатка задолженности по кредиту. Продавец с этими деньгами направляется в банк, погашает ипотеку и получает закладную на руки. После этого заключается основная сделка, в которой указывается сумма внесенного задатка и остаток. Этот договор регистрируется в Росреестре, и каждый получает желаемое.

Второй вариант — это когда остаток ипотеки закрывает продавец. Если такой возможности нет, то можно взять потребительский кредит, одолжить у родственников и знакомых недостающую сумму. Как сумма будет собрана, собственник досрочно закрывает ипотеку, получает на руки закладную и выходит на сделку.


Как продать квартиру и погасить ипотеку законным методом

Учувствуют три стороны: банк, продавец и покупатель
Продавец в начале ставит в известность покупателя что квартира в ипотеке. Если покупатель согласен её купить, то действовать нужно так:

  1. Обратиться в банк с информацией о продаже залоговой квартиры и получить его согласие.
  2. При заключении сделки арендовать в банке две ячейки для хранения денег. В одну ячейку кладется сумма, достаточная для погашения кредита. Из этой ячейки забрать средства может только представитель банка после подписания основного договора и регистрации сделки в Росреестре. В другую ячейку кладется остаток суммы по договору. Это хранилище предназначено для продавца.
  3. Для подписания договора необходимо присутствие всех заинтересованных лиц: продавца, покупателя и представителя банковской организации. После того, как договор подписан сторонами, он сдается на регистрацию, По окончании регистрации в Росреестре при предъявлении установленного документа (например, выписка из ЕГРН), средства из ячеек передаются продавцу и банку.

Этот механизм в практике очень редко используется поскольку несёт дополнительные финансовые издержки в виде аренды банковских ячеек.

Как продать квартиру вместе с ипотекой

Если у покупателя тоже ипотека?
Если у покупателя нет нужной суммы и он собирается брать ипотеку для покупки недвижимости, то такая сделка так же может быть проведена. Тут стоит отметить, что если ипотека будет открыта в том же банке что и у продавца, то на такую сделку банк с большей вероятностью даст согласие.

Если все стороны согласны с положением дел, происходит смена кредитора. Заключается договор цессии (договор уступки прав по кредиту), и вместе с ним – договор купли-продажи ипотечной квартиры. В купчей обязательно указывается, что квартира с обременением.

В результате покупатель получает право собственности на квартиру, обременение от банка и ипотечные платежи. Продавец же получает оставшуюся сумму денег.

Если квартиру продает банк

Самому продать или пусть банк продаёт?
Когда собственник ипотечной квартиры не видит в себе сил продолжать оплачивать кредит, а найти покупателя на квартиру не может, система предлагает воспользоваться следующим вариантом. Этот же вариант включается, когда есть значительные просрочки по ежемесячным платежам. Банк выставляет квартиру на публичные торги.

Эти торги проходят на специализированных электронных площадках. Для того, чтобы имущество быстро нашло нового хозяина, делаются огромные скидки. Известны случаи, когда ипотечные квартиры просроченных задолжников продавались за полцены от их реальной стоимости.

Этот вариант самый плохой для собственника. Понятно, что банк заинтересован только в том, чтобы вернуть свои средства. Поэтому квартиру он будет продавать из сходя из своих интересов, а именно: быстро и дешево. Поэтому до такой ситуации лучше не доводить, а пытаться продать квартиру самостоятельно. Пусть и ниже рыночной цены на 20-30% это всё равно будет выгодней, чем если продажей займётся банк. Если вам нужна помощь в этом вопросе обратитесь к агенту по недвижимости. Он поможет найти покупателя и провести сделку.

Пошаговая инструкция

Продажа квартиры с ипотекой
Если вы решили продать квартиру, то вот список шагов, которые вам нужно сделать:

Шаг 1: Обратитесь в банк, в котором у вас оформлена ипотека. Здесь вам следует заручиться согласием организации и уточнить размер оставшихся кредитных обязательств при досрочном погашении.

Шаг 2: Выставляйте квартиру на продажу. Самостоятельно или через агента. Все потенциальные покупатели должны быть в курсе о статусе квартиры. Это деликатный момент, который должен быть доведён до покупателя в своё время и соответствующем образом. У многих покупателей есть куча страхов с тем, что им не понятно.

Шаг 3: Если покупатель располагает достаточной суммой для покупки:
обращайтесь в банк для подписания трехстороннего договора и раскладывайте нужную сумму по ячейкам; после регистрации договора в Управлении Росреестра банк заберет свою сумму, а продавец – свою.
Или передавайте сумму задатка для погашения ипотеки.

Если покупатель приобретает квартиру вместе с ипотечным кредитом:
обратитесь в банк для перезаключения кредитного договора;
заключите договор цессии (переуступки прав и обязанностей) и сразу же договор купли-продажи квартиры.

Шаг 4: Обратитесь в Росреестр для внесения сделки в ЕГРН. После регистрации договора все материально заинтересованные стороны получают свои деньги из ячеек или с аккредитивных счетов.

Шаг 5: Если квартира приобреталась без цессии по кредитному договору, то необходимо еще снять обременение. Обычно это делается одновременно с регистрацией перехода права собственности на основании закладной и заявления уполномоченного представителя банка вы не сняли обременение параллельно с регистрацией перехода права собственности, самое время пойти в банк и взять у них такое заявление или закладную. По закону, обременение снимается в течение трех рабочих дней после подачи заявления.

Можно ли продать квартиру, купленную за счет военной ипотеки?

Квартира, купленная при помощи военной ипотеки, находится в залоге не только у банка, но и у военного ведомства (ФГКУ «Росвоенипотека»). Чтобы снять с нее залог перед продажей, нужно заручиться согласием этих двух организаций.

В остальном продажа квартиры, купленной с применением военной ипотеки, не отличается от обычной продажи. Чтобы вывести квартиру из государственного залога, необходимо погасить ипотечный кредит. Для этого военные берут потребительский кредит, занимают, используют средства задатка. Гасят ипотечную задолженность, а новый кредит погашают со средств, вырученных от продажи квартиры.


Налог с продажи ипотечной квартиры

Нужно ли платить налоги с продажи ипотечной квартиры?
Да, если жилье находилось в вашей собственности менее 5 лет, с продажи придется заплатить НДФЛ в размере 13%.

Кстати, при уплате этого налога вы можете воспользоваться имущественным вычетом и уменьшить облагаемую налогом базу на 1 млн рублей.
Made on
Tilda